空き家の売買をしていると「契約不適合責任」という、なにやら難しそうな言葉がでてきます。
この記事では
- 契約不適合責任とはどんな法律か？
- 買主にはどんな請求権があるのか？
- 空き家売買で売主が気をつけるポイントは
について、分かりやすく解説していきます。
契約不適合責任とは
購入した不動産が、契約内容に適合しない際に問われる責任を契約不適合責任と言います。
ただこの法律は不動産に限った訳ではなく、契約した内容と実際に違いがある事に対する幅の広い法律ですが、この記事では、空き家の売買を中心に解説します。
契約不適合責任で買主に与えられた権利は？
買主が購入した物件に契約内容と異なる場合、売主に対して契約不適合責任として以下の対応を請求することが出来ます。（民法562条）
契約不適合責任で請求できる権利とは
- 履行の追完
- 代金減額
- 契約解除・損害賠償
これらの請求をする権利を言います。それぞれ説明します。
履行の追完とは
空き家を購入した際に不完全な状態であったため、後から完全な形として引渡すことを言います。（民法562条）
ただし、その状態が買主に責任（帰責性）がある場合には、もちろん履行の追完を請求する事はできません。（民法562条2項）
代金減額とは
買主が上記「履行の追完」を請求したにもかかわらず、売主が対応しない場合には、代金の減額を請求することができます。（民法563条）
ただし買主は履行の追完を請求せずに、いきなり代金の減額を請求することはできません。（民法563条1項2項）また、買主に責任（帰責性）がある場合はもちろん請求はできません。
契約解除・損害賠償とは
買主は売主に対して、 契約解除・損害賠償を請求する こともできます。（民法564条）ただし損害賠償に関しては、売主に責任（帰責性）がある場合に限ります。
いつまで権利行使ができるのか
買主が売主に対して契約不適合責任を請求するにあたり、その期限が決められています。
購入した空き家物件に契約不適合責任があった場合に、買主はその旨を１年以内に通知する必要があり、その期間を過ぎると一切の権利行使は出来なくなりますから注意が必要です。
空き家の売却で気をつけるポイント
それでは実際に、空き家を売却する上で、気をつけるポイントを物件種類ごとにまとめます。
事故物件でのポイント
事故物件は、孤独死、事故死、事件現場、火災などの発生が原因で「事故物件」となります。
不動産売却では通常、不動産業者や買取業者がすべて処理をするはずですが、孤独死や自然死の場合に、解釈の違いが発生する場合があります。
一般的な孤独死、病死、自然死、物件内での事故死は、事故物件扱いにしない場合が普通です。ただ、遺体発見までに数日かかり「特殊清掃」が入った場合には「事故物件」となり、告知義務が発生しますので、その点が注意ポイントです。
再建築不可物件でのポイント
再建築不可物件も、プロの不動産業者であれば調査方法を知っているので問題は無いはずですが、個人売買の場合に、売主も再建築不可とは知らない場合もあります。個人で売却する場合には必ず前もって役所で調べる必要があります。
その他訳あり物件でのポイント
訳あり物件には上記の事故物件、再建築不可物件も含まれていますが、特に個人で売買する際には、本当に何も告知する原因が無いかを調べてから、買主に売却するようにしてください。
まとめ
不動産業者や買取業者を通して、空き家を売る場合には、まず問題は無いですが、契約時に必ず担当者に確認をして売却を進めてください。空き家専門の買取業者の場合は、この点に関しては熟知しているので、まず問題はありませんが、地元の不動産業者の場合は「空き家」の売買に不慣れな分、たまに後から契約不適合責任を請求してくるケースもあります。
契約完了後に、契約不適合責任であとあと問題にならないよう、注意していきましょう。
