事故物件のような訳あり物件は、告知義務が義務付けられています。
不動産取引において、過去に「人の死」などが絡んだ物件は、当然買い手や借手に心理的影響を与えます。これを心理的瑕疵（しんりてきかし）と呼びます。
物件自体には何の問題がなくても、人の死が関わると「知っていたら買わなかった、借りなかった」という、心理的に起こる契約後のトラブルを防ぐために、告知が義務化されたのです。
この記事では
- そもそも告知義務とは何か
- 告知義務に期間、時効はあるのか
- 告知を必要とする物件の範囲は
- 事故物件の処分方法
について、分かりやすく解説していきます。
事故物件の告知義務とは
事故物件の告知義務とは、不動産の売却や賃貸の際に、過去にその物件で自殺、殺人、事故など「人の死が関わる」場合、その事実を買主や借主に対して告知する法律上の義務のことです。
この義務は、物件取引における透明性を確保し、後々のトラブルを防ぐために必要な措置です。
事故物件の告知義務は何年？時効は？
2021年5月に国土交通省が作成した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、告知の義務期間は
- 売買契約の場合： 告知義務の時効はない
- 賃貸契約の場合： 告知義務はおおむね３年（例外もある）
と規定されています。
【参考】国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
売買契約の場合
売買では賃貸借契約よりも金額が大きく、心理的瑕疵による損害が大きくなるため、時効はありません。
賃貸契約の場合
賃貸物件の場合、「概ね3年」という告知義務期間（時効）とすることがガイドラインで取り決められました。
ただし例外もあり、長く影響を受ける可能性のある・・・
- ニュースで大々的に取り上げられた事件現場
- 近隣住民などの記憶に深く残っている事例
などは例外的に３年以上告知する事も多く、これは不動産業者の采配に任されているような現状です。ガイドラインでは３年ですが、契約後にクレームが上がり問題になる事を予め防ぐ目的で慣習的に行われています。
告知義務が課される物件の範囲は？
さて、どのような物件に告知義務が発生するのでしょうかを見ていきましょう。
ガイドラインによると告知義務が発生する物件は、以下のように定義されています。
「不慮の事故、自然死、病死」以外の理由で亡くなった物件に告知義務なし
例を挙げると・・・
- 自然死や持病による病死
- 階段等からの転落など事故死
- 食事中の誤飲や入浴中の溺死
- 災害死
これらに告知義務は発生しません。
ただ、これにも例外はあり・・・
- 自然死でも発見に時間がかかり特殊清掃が必要になった場合
- ニュースになるなど世間的に影響がある場合
などは告知が必要です。
まとめ
結論として、告知義務が発生するのは、自然死以外の自殺、他殺、事件現場などは必須です。それ以外でも、前述したような例外も告知が必要となります。
実際には、売買をする不動産業者、買取業者、賃貸ビジネスにするための０円活用専門業者が、的確な判断をしてくれるので、ここでは最低限の知識として覚えておくと良いでしょう。
実際に事故物件となってしまった場合、処分方法のおすすめは以下の２通りです。
事故物件の売却は訳あり専門の買取業者がおすすめ
とにかく問題の多い事故物件を、手っ取り早く処分するなら、地元の不動産業者ではなく「買取業者」をおすすめします。高額買取、現金化が早いのが、事故物件を買取ってくれる買取業者です。
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