事故物件のなかでも孤独死の割合は多いです。その原因が、高齢者の一人暮らしです。
内閣府の「令和２年版高齢社会白書」によると、65歳以上の夫婦の持ち家率が87.4%、いずれ夫婦のどちらかがなくなれば、とうぜん一人暮らしとなり、孤独死の危険性はますます増加していくでしょう。
この記事では・・・
- 孤独死は事故物件になるのか？
- 事故物件になる判断基準
- 孤独死でも告知義務は必要か？
- 孤独死の物件の価値はどのくらい下がるか
について分かりやすく解説していきます。
【出典】内閣府の「令和２年版高齢社会白書」
事故物件になる判断基準は？
孤独死が事故物件になるかどうか？この判断基準は、じつは明確にはありません。「自宅で死亡＝事故物件」になるとは必ずしも限りません。以下、想定されるケースで比べてみましょう。
【ケース１】家族に看取られて自宅内で病死した
例えば、病院や介護施設に入院・入所中、「最後は家で看取らせてあげたい」という思い出退院させ、自宅で家族に見守られながら亡くなったという場合、自宅で病死をしていますが事故物件とは扱わないことが一般的です。
【ケース２】家を訪れた際に親を発見し救急車で病院に運ばれ死亡確認
この場合、自宅内で既に病死していたのか、救急車で運ばれている途中で亡くなったのか、病院に到着してから亡くなったのかの判断は医師でなければ分かりません。死亡確認が家ではなく病院であれば、家での死亡とはならないので「事故物件」にはなりません。
ただ不動産売買となると、どこで亡くなったのかどうしても判断がつかない場合は、事故物件に該当するものとして考える方が無難でしょう。
【ケース３】深夜に病死して翌朝に発見された
深夜に孤独死をしてから、発見されるまでが数時間の間ですので、この場合も事故物件には該当しません。基本的に「特殊清掃」が入るか入らないかで判断をする事が多いです。
【ケース４】孤独死があって死後数日が経過した
死後数日が経過すれば少なからず腐敗が進みますから、特殊清掃が必要です。これは事故物件となります。
冒頭でも言いましたが、事故物件の判断基準は曖昧です。上記のケース１～３の場合でも、特に不動産売買の場となると告知することが多いようです。
どのケースで告知義務は必要か？
上の【ケース４】では特殊清掃が入りますから、これは間違いなく告知義務は発生します。
問題はケース１～３の場合ですが、売主が「問題ない」としても、買主側に心理的瑕疵（しんりてきかし）があれば、その物件売買完了後にクレームが上がることもあります。心理的瑕疵としての感じ方・考え方は、人それぞれ異なります。
孤独死があった事実が後で判明して、損害賠償責任や契約解除がないとも限りません。孤独死があった物件を売買する際に、不動産業者や買取業者の意見を仰ぐことが重要です。
孤独死だと物件価値はどれだけ下がる？
不動産売買の一般的な減額率を下表にまとめます。
| 孤独死の状況 | 減額率 |
| 家族に看取られ亡くなった | ０％ |
| 築古戸建て（30年以上）で孤独死 | ０～５％ |
| 築古マンション（30年以上）で孤独死 | ５～10％ |
| 築浅戸建て・マンション（10年未満）の孤独死 | 10～15％ |
まとめ
親が孤独死で亡くなった場合、実家が事故物件となるかどうか？の判断は「特殊清掃」が入ったかどうかが、明確な基準点になりますが、それでも非常にあやふやです。物件を売却するとなれば、買手側の心理的瑕疵（しんりてきかし）に大きく左右されます。
孤独死があった実家を売却するのであれば、不動産業者や買取業者に意見を仰ぐことが重要でしょう。
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