再建築不可物件とは、建築基準法第42条に定められた「３つの接道義務」を満たしていない訳あり物件を言います。再建築が出来ないために・・・
- 物件の買い手が出てこない
- 売れても激安となってしまう
- 建物が築古なので立替えたいけど許可されない
などという状況に追い込まれてしまいます。
この記事では、再建築ができない物件を、建築できるようにする裏技？について、分かりやすく解説していきます。
３つの接道義務とは
以下の条件が、再建築ができるか、出来ないかの境目となります。
- 敷地に接する道路の幅員が４メートル未満である
- 敷地の前面道路の接道部分（間口）が２メートル未満である
- 建設基準法の道路に接していない
以上の条件が満たされないから再建築が出来ないのですから、逆を言えば、それぞれを修正していけば建築ができるようになる訳です。
【裏技１】隣接する土地（物件）を購入する
- 間口が2m未満の旗竿地や袋地などの場合、隣接する土地を購入してしまう
- 旗竿地なら敷地よりも道路側にある土地を購入することで、接道部分を2m以上確保
- 袋地の場合は、取り囲む土地の一部を購入して、敷地から道路へ直接出られるようにする
- また土地の一部を所有者から借り受けて通行する権利を確保する
このように、隣接する物件をもし購入できるのであれば、接道義務が果たせるという場合は、このような手段を取ることができます。ただ、隣の物件（土地）を購入するわけですから、それなりの資金は必要ですので、金銭的に余裕がある人向けの解決策です。
【裏技２】セットバックをする
自分の敷地と接している道路が、建築基準法上の道路としての規定を満たしていない場合には、敷地をセットバックすることで再建築可能になります。
具体的には、自分の敷地をセットバックすることにより、道路の中心線から敷地境界までの距離を2m以上確保します。セットバックにより敷地の一部を「みなし道路」とすることで、建築基準法における道路の規定を満たす、という方法です。
このようにセットバックは、より簡単に建築を可能にする手段です。登記や測量などの費用は掛かりますが、【裏技１】のように隣接する物件を購入する訳ではありませんから、より低コストで建設可能地に変える事ができます。
【裏技３】建築基準法第43条のただし書きを申請する
建築基準法第43条第2項に規定される「ただし書き」というのがあります。
このただし書きは
いわゆる救済措置に当たります。
厳密には・・・
- 敷地の周囲に広い空地がある
- 特定行政庁（地方自治体）が交通上・安全上・防火及び衛生上支障がないと認める
- 建築審査会の許可がある
以上の条件に該当する場合には、建築審査会に免除の申請をしてみる方法があります。あくまでも例外的な措置ですが、うまくいけば接道義務が免除される可能性がありますので、挑戦してみる価値は十分あります。
ことは分かりました。
でも、ある程度の出費と労力は必要ですね。
まとめ
相続で再建築不可の実家を所有してしまった人にとっては、悩みのタネとなってしまいます。
まずは所有する再建築不可物件を、どのように活用したいのか？
- 建築が可能な物件にしたいのか
- 自分が住むのか
- できるだけ高額に売却したいのか
を決めることで、再建築不可物件であっても、すべて解決することができます。
